借地権のトラブルを回避するために

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親から借地権付きの建物を相続した子どもが、将来のために建物を建て替えたいときには地主から承諾を得ることになっています。この際、地主との関係が良好でなかったり、いちから人間関係を築く必要があったりする場合には、地主に承諾を拒否されることもあります。

過去に地代の増減額請求によってトラブルや更新料の支払いがなかったなど、明らかな理由がある場合は、地主の主張が有利になることもありますが、単なる嫌がらせや立ち退き目的である場合には、地主からの承諾を諦めて裁判所に借地非訟を取るという方法も考えられます。

相続した借地権をめぐるトラブルで最も多いのが、更新料や地代についてです。物価の変動や近隣相場の変動が契約書に記載されている場合は、ある程度の値上げは覚悟しなければなりません。また、底地の買取を請求してくることもあるかもしれません。良好な人間関係を保ちながら、交渉するというのはなかなか難しく、法的根拠を示すだけの専門的な知識も必要となります。実際、地主と借地人の間で折り合いがつかず、長期的な泥沼化や将来に禍根を残すようなトラブルも多く発生しているため、打診した段階で快い返事がもらえない場合には、深追いすることなく専門家に任せた方が円満に解決する場合もあります。無料で相談が出来る借地権トラブルに長けた不動産会社などありますので活用してみると良いでしょう。

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地主が底地を売却した場合

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借地権を相続した場合は、地主が亡くなった場合の相続人に対しても借地権を主張することができますが、厄介なのは地主が底地を第三者に売却して、新しい地主に代わる場合です。借地人と直接契約を交わしていない第三者が地主となれば、たとえ借地権を有していても、立ち退きを請求されたらそれに従わざるを得なくなるからです。これを阻止するために借地権の対抗をするには2つの要件が必要となります。

そのひとつは、建物に借地人の登記がなされていることです。借地上の建物の登記をしていれば、借地権の登記がなくても対抗することができるとされています。しかし、借地名義人と登記名義人が一致していないと対抗することができません。したがって、建物の名義変更は確実にしておかなければならないということになります。

ふたつめは、借地上に建物が実際に存在している事実があることです。火事などで建物が滅失してしまった場合は、滅失してから2年間は、登記簿明細や滅失日などの建物を特定するに足りる必要事項や新たに建物を建築する旨を土地の上に掲示しなければならないため、それを怠ると権利を消失することになってしまいます。このように、素人ではなかなかわかりにくいことが多いため、借地権を相続する際や相続した借地権を売却する際には、専門家に相談しておくことが必要となります。

借地権の売買

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遺産相続のひとつとして借地権を引き継ぐことになっても、相続人が実家から離れたところで家庭を構えて生活を営んでおり、相続した実家には今後、誰も居住する可能性がない場合は、そのまま相続しても意味がありません、そんなときには、相続した借地権を売却することができるようになっています。遠く離れた地で生活をしている際には、頻繁に実家に帰省することもできないため、相続したタイミングで売却される方も多いようです。

しかし、借地権の売買や譲渡は、建物の増改築と同様にあらかじめ地主から許可を得なければならないとされています。故意ではなく、そのような流れを知らなかったとしても、勝手に売買や譲渡を行うと契約内容に違反しているとみなされ、地主から借地権の明け渡し請求を受けることになるので、働きかける前に、借地権や底地権を取り扱っている専門店に相談するのが無難です。

地主から、相続した借地権の売却について承諾を得られた場合、承諾料を支払う必要があります。借地権の相続評価額は、土地の更地額である自用地評価額に路線価図で示される借地権割合を掛けて算出することができます。例えば、自用地評価額が1億円で借地権割合が60%の場合は、相続評価額が6000万円となりますが、売却先や時代、地主との関係などで価格が異なることがあるので、目安として知る程度にしておくといいでしょう。

借地権の相続

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借地権のある土地に自宅がある場合、自宅の所有名義者が亡くなると自宅の建物と一緒に借地権も相続の対象となります。親から子どもへ所有権が相続される場合は、地主に相続の得る必要はありません。名義人変更を行った場合、新しい借地人と地主の間に新たに借地契約を結ばなくてはならないという決まりもありませんが、承諾料や更新料を地主に支払わなければならないこともあります。

独立して実家を離れていても借地権を相続する権利はあり、借地人が亡くなったからといって地主から土地の返還を請求されてもそれに応じる必要はありません。借地契約を交わした借地人が亡くなり、それを子どもが相続した場合は、地主に対して、「土地の貸借権(または地上権)を相続によって取得しました」と通知するだけで特別な手続きを行う必要もないのです。

実の親子での相続では何も問題がありませんが、例えば、借地契約を交わした人間が叔父や叔母などにあたるような際に借地権つきの物件を引き継ぐ場合には、相続ではなく遺贈とみなされるため、地主の承諾と承諾料が必要になります。この場合は、受遺者と遺贈義務者が連署したうえで、貸借権の遺贈事実を地主に知らせて承諾の請求を行わなければなりません。地主はこれを受けて、承諾したことを伝えればいいのですが、後々のことも考えて内容証明などで確実に記録を残しておいた方がいいでしょう。借地権の相続や譲渡は、借地権や底地権などについて全く知識がなくても起こりうるため、わからないときは専門家に相談するのが一番でしょう。